LLI : Investissez en SCI, louez 15 ans et payez moins d’impôts !

LLI (Location à Loyer Intermédiaire)

LLI (Location à Loyer Intermédiaire) : Un dispositif fiscal avantageux pour les investisseurs particuliers

Ce produit s’appuie sur un dispositif baptisé le LLI (Logement Locatif Intermédiaire) qui était jusque fin 2023 exclusivement réservé aux institutionnels : bailleurs sociaux et compagnies d’assurance.

Vous souhaitez optimiser la rentabilité de votre investissement immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux significatifs ? Le dispositif LLI (Location à Loyer Intermédiaire) vous permet de louer votre bien à un loyer plafonné, en échange de :

Une réduction de la TVA à 10 % au lieu de 20 % sur l’achat du bien neuf
Une exonération partielle ou totale de la taxe foncière
Un accès à des locataires solvables aux revenus encadrés

Un dispositif idéal pour les investisseurs souhaitant sécuriser leur investissement locatif tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.

Comment fonctionne le dispositif LLI ?

Le LLI repose sur un principe simple :

Fixer un loyer inférieur au prix du marché (selon un plafond défini par l’État).
Bénéficier d’une exonération de taxe foncière et d’une TVA réduite à 10 % sur l’achat du bien.
Louer à des ménages aux revenus intermédiaires, garantissant un taux d’occupation élevé et un risque d’impayé réduit.

Exemple concret :

Un investisseur achète un appartement neuf à Noisy-le-Grand (zone A) d’une valeur de 290 000 €.

Sans LLI, la TVA est de 20 %, soit un coût total de 290 000 €.
Avec le LLI, la TVA est réduite à 10 %, soit un coût total de 265 833 €.

Économie immédiate : 24 167 € sur l’achat du bien !

Condition impérative : Le bien doit être loué pendant une durée minimale de 15 ans pour conserver ces avantages fiscaux.

Quels sont les avantages du dispositif LLI ?

TVA réduite à 10 % sur l’achat du bien neuf au lieu de 20 %.
Exonération de taxe foncière (jusqu’à 100 % selon la commune).
Accès à des locataires solvables avec des plafonds de ressources définis.
Investissement sécurisé : forte demande locative en Île-de-France.
Mise en location facilitée, grâce à un loyer en dessous du marché.

Exemple d’économie fiscale :

Un investisseur acquiert un T3 de 60 m² en zone A et le loue en LLI à 12,95 €/m², soit 777 € par mois.

En location libre, il pourrait demander 1 050 €.

Avantage fiscal : exonération de 50 % de la taxe foncière → économie annuelle de 800 €.
Gain immédiat sur l’achat grâce à la TVA réduite.
Sécurisation de l’investissement avec des locataires solvables et un taux d’occupation élevé.

À noter : Pour bénéficier de la TVA réduite et de l’exonération de taxe foncière, l’investisseur doit s’engager à louer son bien pendant 15 ans sous le dispositif LLI.

Qui peut bénéficier du LLI ?

Qui peut bénéficier du LLI ?

Propriétaires bailleurs d’un bien en zone A bis, A, B1, B2, C.
Logements neufs ou anciens destinés à la location en résidence principale.
Locataires éligibles, avec des ressources respectant les plafonds en vigueur.

Plafonds de ressources des locataires (revenus N-2, 2024) :

Composition du foyer Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 et C :

Composition du foyer fiscal	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2 et C
1 personne	43 917 €	43 917 €	34 115 €	30 899 €
2 personnes	65 704 €	65 704 €	45 558 €	41 618 €
3 personnes	78 225 €	78 225 €	54 625 €	49 691 €
4 personnes	93 381 €	93 381 €	66 073 €	60 788 €

À noter : les revenus des locataires doivent être vérifiés chaque année pour maintenir l’éligibilité du dispositif.

Quels sont les engagements de l'investisseur ?

Louer le bien acquis pendant une durée minimale de 15 ans

Cette obligation de location permet de profiter d’un crédit d’impôt sur la taxe foncière pendant 15 ans minimum.

Le crédit d’impôt peut se poursuivre jusqu’à 20 ans maximum si le bien reste en location.

Cette durée de détention permet d’espérer une valorisation du bien d’environ 1% an. Les loyers doivent respecter les plafonds LLI et les locataires doivent satisfaire les conditions de ressources.

Acquérir le bien via une personne morale comme la SCI

Pour bénéficier de la TVA réduite et du crédit d’impôt l’acquisition doit se faire via une personne morale au choix de l’investisseur.

La SCI (Société Civile Immobilière) est le support le plus facile à mettre en place dans un délai très rapide.

La SCI est une personne morale qui doit être détenue par 2 associés minimum et peut être à l’IR ou à l’IS selon le choix de l’investisseur.

Si vous possédez déjà une société ou une SCI, l’acquisition peut se faire par l’intermédiaire de

cette personne morale. Si vous n’avez pas de société, Primavefa vous accompagnent pour la rédaction des statuts en mettant à votre disposition un notaire référent pour vous conseiller dans cette phase.

Comment bénéficier du LLI ?

Achetez un bien neuf en zone éligible pour profiter de la TVA réduite à 10 %.
Fixez un loyer conforme aux plafonds LLI.
Déclarez votre bien à l’administration fiscale pour bénéficier de l’exonération de taxe foncière.
Sélectionnez un locataire éligible et signez un bail conforme aux exigences du LLI.
Louer le bien pendant une durée minimale de 15 ans
Acquérir le bien via une personne morale

Pourquoi choisir le LLI pour un investissement en Île-de-France ?

Une TVA réduite à 10 %, un gain immédiat sur l’achat.

Moins d’impôts grâce à l’exonération de taxe foncière.
Un marché locatif ultra dynamique avec forte demande et vacance locative faible.
Une sécurisation de l’investissement, avec des locataires solvables et un engagement locatif long terme.

Investissez intelligemment avec le LLI en Île-de-France : rentabilité, fiscalité optimisée et sécurité locative !