VENTE D’UN LOGEMENT LOUÉ : LE BAIL DOIT ÊTRE TRANSMIS À L'ACQUÉREUR
Si un logement est vendu avec le locataire en place dans les lieux, le contrat de location sera transféré au bénéfice de l’acheteur. En effet, le bail d'habitation ne prendra pas fin et il ne sera pas nécessaire d’en rédiger un nouveau. Généralement, pour satisfaire à son obligation d’informer l’acquéreur sur le bien objet de la vente, le vendeur doit remette à l’acquéreur une copie du bail et des annexes lors de la signature du compromis de vente. Cela permet à l'acheteur d’avoir parfaitement conscience de la portée de son engagement. Plusieurs documents essentiels du bail sont à remettre à l’acquéreur. Il s’agit de l’état des lieux d’entrée, des différents diagnostics, de l’engagement de caution le cas échéant, des quittances de loyer et de l’attestation d’assurance et ses éventuels renouvellements.
L’ACQUÉREUR PEUT-IL DONNER CONGÉ AU LOCATAIRE EN PLACE ?
L’acquéreur d’un logement loué peut difficilement donner congé au locataire en place. Les modalités à respecter varient selon la durée restante du bail d’habitation. Si le bail doit prendre fin plus de 2 ans après la date de signature de l’acte de vente, le congé pour vente pourra seulement intervenir à la fin du bail en cours. Si la date de fin du bail de location en cours est prévue dans les 2 ans qui suivent la signature de l’acte de vente, le nouveau propriétaire peut donner congé, mais celui-ci ne prendra effet qu'à l'expiration d'un délai de 2 ans après la date d'achat du logement.
QUE FAIRE SI LE LOCATAIRE DONNE CONGÉ APRÈS LA SIGNATURE DU COMPROMIS ?
Dans le cadre d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut donner congé à tout moment en respectant un préavis de 3 mois, ou 1 mois dans les zones tendues. Si le locataire adresse un congé entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte authentique de vente, le bien n’est plus vendu loué mais vide. Le vendeur doit donc transmette une copie du congé à l’acquéreur pour l’informer de la situation. Dans le cas contraire, il pourra engager la responsabilité du vendeur en raison d’une délivrance non conforme à ce qui était initialement prévu. Le vendeur doit donc prendre contact avec le notaire afin qu’il rédige l'avenant au compromis de vente. L’acquéreur bénéficiera alors d’un nouveau délai de rétractation de 10 jours.
